自主調査や自主対策工事の問題点

土壌汚染リスクの考えが、一般に共有された為に、土対法に拠らない自主調査が増えました。

自主調査は本来、土地の担保価値を把握する為に行うものですが、

自主調査や自主対策工事は、土対法の法対応調査や対策工事に比べて過剰になる傾向があります。

調査対象物質を指定26物質全てや、それ以上に増やすことが、問題です。

それに対し、土対法の法対応調査では、情報がないものを掘り出して追及することはありません。

自主調査を行うにしても、調査目的を明確にして、

適法に汚染物質の種類や範囲を限定していく手法で進めないと、

調査の結果如何では、土壌汚染浄化工事にかかるコストや時間が、

その後の土地利用をする際の、事業リスク増大という結果を招きます。

売主の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

土地の売買において、契約の解除、または損害賠償の請求は、

買主が汚染の事実を知った日から1年間とされます。（民法556条）

また、瑕疵担保責任は10年で消滅時効にかかるので、

引渡し後10年間異議を唱えていない場合、前所有者の瑕疵担保責任は追及できません。

売主(あるいは買主)が土壌汚染を知っていた場合

(通常人の注意をもって知り得る土壌汚染)は、そもそも「隠れた瑕疵」にあたりません。

売買契約締結時に当事者間で、土壌汚染についての双方の認識を書面に残すことで、

売主の瑕疵担保責任を明確にすることをお勧めします。

誰が、浄化費用を負担するのか？

公害の場合、排出者責任の考えで、汚染者負担の原則＝PPP(Polluter Pays Principle)があります。

又、汚染原因者が特定できない場合や、自然由来・盛り土由来などのケースも多々あります。

ところが、平成15年の土対法施行よりも前に、遡及して責任追及ができません。

つまり　汚染が存在した場合、現土地所有者が責任を負うことになります。

平成22年の改正土対法では、健康被害防止の観点から、原則　自然由来汚染と人為由来汚染とを区別しません。

土壌汚染が自然由来であっても、土対法の規制や制限の対象になるということです。

工場所有者の場合 「法3条調査命令」

特定有害物質使用施設

土対法　第3条により、水質汚濁防止法第10条で指定する有害物質使用の特定施設を閉鎖する時(使用廃止時)には、

使用廃止届を都道府県知事(政令市長)に提出します。

 健康被害の出るおそれがない場合に調査を免除されますが、それ以外には罰則規定があります。

土壌汚染調査前であっても、考えられるリスクについてプライバシーポリシーに従い、ご相談を承ります。

土壌調査も浄化工事も、既存建物が建っている状態で可能な場合がありますので、ご相談下さい。

仲介業者の場合 「瑕疵担保責任を明確に」

宅地建物取引業者

もし、土壌汚染があると知らされていたら　購入予定者は、

買わないという意思決定をするかもしれないので、

土壌汚染は重要事項説明の該当項目です。

宅地建物取引業法の中で特に厳しい義務が、第35条の重要事項説明義務です。

仲介業者が汚染の(おそれのある)事実を隠して売ろうとすると、重要事項説明義務違反に問われます。

従って、知りえた事実は、購入予定者に対して速やかに正確に伝えなければなりません。

土壌汚染の調査データがあれば、調査機関名なども明らかにして伝えなければなりません。

売買契約締結時に当事者間で、土壌汚染についての双方の認識を書面に残すことで、

売主の瑕疵担保責任を明確にすると後の紛争を未然に防ぐことができます。

デベロッパーの場合 「法4条調査命令など」

開発業者

調査の結果、汚染があっても土地取引は可能です。

買主が土壌対策にかかる費用および期間を判断して、

そのコストを差し引いた価格で、売主と合意すれば売買が成立します。

不動産業界では、土壌汚染を環境リスクというよりも事業のチャンスとして捉えて、

都市圏においては収益性を追求する事で売主の瑕疵担保責任を問わないという取引事例もあります。

つまり、開発業者が浄化費用を負担して、解体や浄化に係るリスクを負っても、事業として成立するということです。

従って、リスクを可能な限り正確に評価し、浄化工事を低コストで行うことが求められます。

アーサーバイオとアーサー技建は

リスクの正確な評価と低コストの土壌浄化工事でお役に立つことができます。